Ein Immobilienfonds ist nichts anderes als ein sogenannter Investmentfonds, bei dem sich das Fondsvermögen aus Immobilien zusammensetzt bzw. aus diesen Immobilien besteht. Hierbei unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds, wobei sich die beiden Varianten vor allem durch eine offene oder begrenzte Käuferzahl unterscheiden. Als Merkmal eines offenen Immobilienfonds gilt somit vorrangig die – theoretisch – unbegrenzte Zahl an Käufern, wobei hier der Grundsatz einer Risikomischung zugrundegelegt wird, nachdem die Finanzmittel der Anleger sowohl in eigene Projekte als auch in vorrangig gewerblich genutzte Gebäude und Grundstücke investiert wird. Ein geschlossener Immobilienfonds zeichnet sich dagegen durch eine begrenzte Käuferzahl aus, wobei es sich hier meist auch um ein bestimmtes Objekt handelt, dass auf diesem Wege finanziert werden soll.