Sie interessieren sich für den Kauf einer Immobilie und haben schon ein konkretes Objekt im Auge? Oder Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen und es steht bereits der Kontakt zum Kaufinteressenten? Dann ist es langsam an der Zeit, die notarielle Kaufurkunde vorzubereiten.
Grundsätzlich gilt in Deutschland das Prinzip der Vertragsautonomie, was bedeutet, dass die Vertragsparteien den Inhalt des Vertrags selbst festlegen können – im Rahmen der gesetzlichen Regelungen. Bei Immobilienkaufverträgen müssen aber bestimmte Mindestinhalte eingehalten werden. Dazu gehört unter anderem die Bezeichnung der Parteien sowie ihre persönlichen Angaben wie Adresse und Ausweisnummern.
In vielen Fällen kommt es vor, dass eine Person eine Immobilie nicht allein kauft oder verkauft. Dann müssen alle beteiligten Personen aufgeführt werden. Wenn außerdem eine Kapital- oder Personengesellschaft involviert ist, muss aufgeführt und nachgewiesen werden, inwiefern die auftretende Person zum Abschluss des Vertrags bevollmächtigt ist. Eine entsprechende Vollmacht oder der Nachweis der Vertretungsbefugnis muss vorgelegt werden.
Nach der Bezeichnung der Vertragsparteien wird das Vertragsobjekt beschrieben. In der Regel wird hier der Text der Grundbuchbeschreibung übernommen, damit eindeutig ist, um welche Immobilie es sich handelt und wie diese Immobilie beschaffen ist. Für die Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs beantragt der Notar stets einen aktuellen Grundbuchauszug.
Weiterhin wird konkretisiert, ob die Immobilie möbliert oder unmöbliert ge- oder verkauft wird. Wird sie möbliert ge- oder verkauft, ist es sinnvoll, dem Vertrag eine entsprechende Inventarliste beizufügen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Im nächsten Schritt wird der Kaufpreis festgelegt. Auch hier kann das Mobiliar eine Rolle spielen, da der Kaufpreis oftmals in Mobiliar und Immobilie aufgesplittet wird.
Sie sehen schon, dass viele Einzelheiten beachtet werden müssen.
Bezüglich des Kaufpreises muss außerdem bestimmt werden, wie dieser zu bezahlen ist. Wird eine Anzahlung geleistet? Erfolgt die Zahlung direkt an den Verkäufer oder treuhänderisch auf ein Notaranderkonto? Muss eine bestehende Hypothek gelöscht oder eine neue Hypothek bestellt werden? Wenn ja, bei welcher Bank und in welcher Höhe?
Eine weitere Frage bezieht sich darauf, ob es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung oder beispielsweise um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt. Sofern es eine Eigentümergemeinschaft gibt, macht es Sinn, diese bereits im Kaufvertrag zu benennen. Auch die Höhe der monatlichen Kosten kann bereits vertraglich genannt werden.
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, ist es zu empfehlen, im Vertrag schriftlich festzulegen, wer die ggf. anfallende Maklerprovision übernimmt und in welcher Höhe.
Nicht nur für die Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs, sondern vor allem für die spätere rechtliche Absicherung, ist es unerlässlich, Angaben zum Zustand der vertragsgegenständlichen Immobilie zu machen. Der Verkäufer sollte erklären, ob ihm Mängel an der Immobilie bekannt sind. Wenn ja, sollten diese präzise bezeichnet werden, um eine zukünftige Haftung auszuschließen. Sobald der Käufer erklärt, dass er über diese Mängel Bescheid weiß, liegt die Verantwortung bei ihm. Dieser Haftungsausschluss gilt allerdings nicht für versteckte Mängel. Sind dem Verkäufer keine Mängel an der Immobilie bekannt, sollte auch das vertraglich festgehalten werden.
Damit der Kaufvertrag professionell vorbereitet werden kann, unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, sollten zu Beginn bereits möglichst viele Angaben, Dokumente und Informationen vorliegen.
Neben den oben genannten Details bei üblichen Immobilientransaktionen kann es erforderlich sein, zusätzliche Informationen oder Nachweise zu erbringen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine Immobilie geerbt wird/wurde und ein entsprechender Erbschein vorgelegt werden muss, oder, wenn eine Dritte Person oder Gesellschaft für die Käufer- oder Verkäuferseite auftritt.
Für die Übermittlung der Ausfertigung der notariellen Kaufurkunde oder des eventuellen Vorvertrages ist es außerdem üblich, festzulegen, an wen und in welcher Form diese übersendet werden soll.
Grundsätzlich ist es so, dass die Vorbereitung des Vertragsentwurfs maßgeblich davon abhängt, welche Informationen und Dokumente vorliegen. Je mehr Angaben vorab gemacht werden, desto unkomplizierter ist später die Erstellung des Kaufvertrages.
Unter dem nachstehenden Link können Sie sich den Datenerfassungsbogen herunterladen und die Ihnen bereits bekannten Informationen ausfüllen, um den Immobilienkauf oder -verkauf zügig mitzugestalten.