Was ist ein Indexmietvertrag? Was ist ein Staffelmietvertrag?

In Deutschland gilt der Grundsatz zur Vertragsfreiheit. Es kann also jede Person selbst entscheiden, mit wem und mit welchem Inhalt sie einen Vertrag abschließt. Im Wohnraum-Mietrecht ist dieser Grundsatz jedoch weitgehend durch den Gesetzgeber eingeschränkt. Es dürfen zum Schutz der Mietenden keine Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen werden, die die Wohnraumnutzenden benachteiligen. Der Mietvertrag ist dazu da, Rechte und Pflichten, die sich aus der Nutzung und der Nutzungsbereitstellung von Wohnraum ergeben, festzuhalten. Für jeden Mietvertrag ist hierfür ein bestimmter Mindestinhalt vorgeschrieben. Hierzu gehört unter anderem die Festlegung eines Mietzinses. Die klassische Zusammensetzung der monatlich zu entrichtenden Mietkosten in einem Wohnraummietvertrag besteht aus einer Grundmiete (Kaltmiete) und einer Betriebskostenvorauszahlung. Gerade zu Zeiten der Energiekrise ist es den meisten Mietern widerfahren, dass es zu einer Anpassung ihrer Betriebskostenvorauszahlung kam. Hierbei handelt es sich aber nicht um eine klassische Mieterhöhung im Sinne des BGB. Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regelt die Möglichkeiten der Erhöhung der Grundmiete vonseiten des Vermieters in den Paragrafen §§557 – 559 ff. BGB zum Schutze der Mietenden.

Hierbei ist es beispielsweise möglich, eine sogenannte Indexmiete zu vereinbaren. Die Miete wird hierbei an die Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in Deutschland gekoppelt. Solange ein Indexmietvertrag läuft (es gibt hierbei keine Mindestlaufzeiten) darf der Vermieter keine anderen Erhöhungen geltend machen, außer der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung. Der Vermieter darf die Miete in einem Indexmietvertrag maximal ein Mal im Jahr erhöhen. Er hat hierfür dem Mieter die Veränderung des Preisindexes in Indexpunkten und die Mieterhöhung als Geldbetrag mitzuteilen. Dies muss in Textform geschehen. Indexmietverträge findet man hauptsächlich bei Gewerberaum, es ist aber auch möglich eine Indexmiete im Bereich der Wohnraumvermietung zu vereinbaren. Dies kann für den Vermieter von Vorteil sein, wenn es sich zum Beispiel um eine Neubauwohnung im Bereich einer geltenden Mietpreisbremse handelt, denn so kann der Vermieter sich die Möglichkeit offenhalten, die Miete über die geltende ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Als kleine Erinnerung: Im Bereich einer geltenden Mietpreisbremse, welche vor allem in Städten oder Gemeinden Anwendung finden, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, darf der Mietzins nicht höher als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der Vermieter hat grundsätzlich auch die Möglichkeit, eine Staffelmietvereinbarung abzuschließen. Hierbei wird bereits vertraglich festgeschrieben, zu welchem Zeitpunkt in der Zukunft sich die Grundmiete um welchen Betrag erhöhen wird. Auch hierbei muss die Miete immer mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben, ansonsten wäre die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam. Ebenfalls Voraussetzung für die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ist, dass jede Erhöhung in Euro-Beträgen angegeben sein muss und nicht etwa als Prozentsatz. Andere Erhöhungen, also eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, sind bei einer abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Da die einzelnen Staffeln meist mehrere Jahre im Voraus festgesetzt werden, ist es erlaubt, dass die Beträge die ortsüblichen Vergleichsmieten überschreiten. Vorsicht ist jedoch wieder geboten, wenn sich der Vertrag auf Wohnraum bezieht, welcher im Geltungsbereich einer Mietpreisbremse liegt. Hier darf sowohl die Einstiegsmiete als auch jede einzelne Staffel nicht höher als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Darin liegt ein Risiko für den Vermieter, da es passieren kann, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer Staffel nicht die vorausgesagte Höhe erreicht hat und die Erhöhung auf den zulässigen Betrag gekappt werden muss.

Im vorgenannten Fall der Neubauwohnung im Bereich einer Mietpreisbremse würde ein Vermieter es also möglicherweise als attraktiver ansehen, eine Indexmiete zu vereinbaren, da eine Mietpreisbremse für den Neubau nicht gilt. Er kann also eine Anfangsmiete verlangen, die bereits weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und diese dann jährlich an den Preisindex anpassen, welcher meist steigt. Bei der Staffelmietvereinbarung würde er hier spätestens bei der ersten Staffelmiete an eine Grenze stoßen, da diese ja nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf und würde somit weiterhin über Jahre nur die Anfangsmiete verlangen können.